相続対策のトラブル事例 - 不動産投資

 

相続税を減らすためには不動産を取得するのが基本的な方法とされています。

現金で1億円→1億円の相続評価

賃貸用の不動産→1億円で買ったばかりでも4~6,000万円の相続評価となりその下がる部員だけ相続税も減る。

 

勿論間違えではありませんが、不動産投資をするということは決して簡単な事ではありません。

 

不動産はリスク資産であり、不動産の時価は変動します。また、その時価と言っても、不動産を売りにいくときの時価(売れる値段)と買いにいくときの時価(買える値段)とでは相当な差があります。

 

また通常買いにいくときには売主側に払う金額の他に不動産取得税登録免許税という税金もかかります。これが結構大きい。

 

基本的に土地の値段が上がるという何十年間か続いた経験則は平成のバブルで終わりました。20年以上地価の下落が続いている地方も少なくありません。

逆に最近、大都市を中心に少し上がっているとされています。

 

買った物の値段が上がったり下がったりするということであれば、株式と変わりません。株価の将来の価格が誰にも分からないように、将来の不動産価格を正しく予測する事は誰にもできません。

 

ある評論家は「日本経済の低迷と少子化で不動産市況は基本的に下がる一方だ」と予測していますし、一方、「政府の経済政策から考えてハイパーインフレになり不動産価格も急騰する」との主張をする評論家もいます。

どちらの時代も絶対に起こらないとは言えません。

 

相続税対策として不動産対策を行うということは、基本的な対策の一つではあるのですが、そこには大きく分けて3つのリスクがあります。

 

①資産価格が変動するリスク

②将来、相続が起きたときにその資産を分ける事が難しいような不動産があるというリスク

 

③不動産は自分が所有し、自分が使うのは自宅だけですので相続対策で使うという不動産は結局不動産投資、取得した不動産を第三者に貸すという方式になります。その借りる人(事務所、店舗、住宅であれ)テナントが付くかどうかというリスク、テナントとのトラブルもあります。

 

不動産投資とは、即ちひとつの事業であります。それも容易な事業ではありません。

 

次回から1つ1つ考えていきましょう。

 

 

 

 

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先週東京へ研修に行きました。

 

その機会を利用してうえの公園にある国立博物館で行われている『黒田清隆展』を見に行きました。

黒田清隆は明治の画家であり、日本に洋画を持ち込み、特に裸体画で有名な方です。この方のパリでの修行時代から亡くなるまでの色々な絵を展示してあります。総力をあげて黒田清隆の絵画の足取りを探るといってもいいでしょう。

一番印象に残ったのは、10代の黒田清隆の自画像です。

 

これから画業を持って世にたつという気合、当時世界の中心であったフランス パリの絵画を日本に紹介するという意気込みが顔に表れている素晴らしい絵です。

 

絵の技術はともかく、その気迫や強い思いが伝わってくる、たくましい青年の絵です。とても感動しました。

 

受験勉強に追われていた私の高校時代(どんな顔かはもちろん覚えていませんが想像はつきます)とは比べものにならない男の顔だと感じました。

 

 

 

 

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