Archive for 相続関係

共通報告基準(CRS)導入による国際税務の動向

 

 

昨年、マスコミを賑わせたパナマ文書流出事件は記憶に新しいことと思います。

外国の金融機関等を利用した国際的な脱税及び租税回避に対処するため、非居住者に係る金融口座情報を税務当局間で自動的に交換するための国際基準である「共通報告基準(CRS:Common Reporting Standard)」が公表され、日本を含む100の国と地域がその実施を約束。平成30年から金融口座情報が自動的に交換されることになります。

これは、日本の居住者が海外に持つ銀行等の口座残高や収入金額等の情報が、日本の税務当局に提供されるということです。

 

■CRSの対象となる金融口座:

(1)銀行等の金融機関の普通預金口座等の預金口座

(2)生命保険会社等の特定保険会社のキャッシュバリュー保険契約、年金保険契約

(3)証券会社等の保管期間及び信託等の投資事業体の証券口座等の保管口座及び信託受益権等の投資持分

 

■CRSの対象となる情報:

口座所有者の氏名、住所、納税者番号、口座残高、利子・配当等の年間受取総額等

 

平成27年度税制改正により、平成29年1月1日以後、新たに金融機関等に

口座開設等を行う者等は、金融機関等へ居住地国名等を記載した届出書の提出が必要となりました。その情報を基に、金融機関等は口座情報等を年1回、日本の税務当局に提出することが義務付けられました。

平成29年分以後の口座情報が対象となるため、平成28年分以前に開設した口座情報は提出されませんが、平成29年に海外における口座保有情報は提供されますので、税務調査などにより海外口座の過去の申告漏れが指摘されることが予想されます。

 

CRSには、タックスヘイブン(租税回避地)と呼ばれるケイマン諸島やバミューダ諸島などの地域も参加しています。また、個人だけでなく法人名義の口座も対象となります。

「租税回避地に財産を置いておけば日本では把握できない」という考え方は今は昔。

世界的な情報ネットワークにより、海外の財産も簡単に把握される時代が到来しました。

 

 

 

 

 

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相続が発生したときの後継者の所得税の申告

アパート経営をしている方に

相続が発生したときの後継者の所得税の申告

 

< 青色申告の届出は相続発生後4ヶ月以内に >

 

相続対策として、賃貸アパートが大都市周辺に大量に建てられていると新聞報道されています。アパート建設により相続財産の評価は下がります。

一方、家賃収入があるものですから地主さんは毎年不動産所得の申告をすることになります。

通常、所得税の節税につながるため相応の規模の不動産賃貸であれば青色申告という届出を税務署に提出して、毎年所得税の確定申告をしていると思います。

 

【 青色申告の特例メリットの例 】

・不動産所得から65万円(又は10万円)の控除がある

・青色専従者控除が受けられる

・不動産事業で赤字が発生した場合、翌年以降3年間繰越せる

 

さて、この地主さんに相続が発生した場合、この不動産所得の事業はアパート建物を相続した相続人に自動的に引継がれます。

しかし、相続が発生してから誰がその物件を相続するか決まらず翌年の確定申告の時期まで未分割になった場合はどうなるのでしょうか?

この場合、不動産賃貸事業は法定相続人が法定相続割合で共有していると仮定して申告することとするのが所得税法のルールです。

つまり、法定相続人がそれぞれ確定申告することとなります。

また、被相続人が青色申告だったからといって、相続人も自動的に青色申告になるわけではありません。

相続人も相続発生から4ヶ月以内に青色申告の承認申請書を税務署に提出しなければなりません。

未分割で当分の間共有となると思われる場合は、相続人全員が青色申告の提出をすることになります。

なお、賃貸不動産の相続登記の費用は、不動産所得のための必要経費になります。

後日のトラブルをさけるために遺産分割が終わったら、すみやかな登記をおすすめします。

 

 

 

 

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家賃保証について

相続対策でのアパート経営のトラブル

-家賃保証について-

一昨年の相続税改正で基礎控除が引き下がったことにより、相続税納税対象世帯が増え、少しでも相続税課税対象財産を軽減する目的での施策が増えており、その中でも土地の評価を下げる目的でのアパート・マンション・貸家などの建設がここ最近増えています。

平成27年3月26日付け日本経済新聞朝刊では「アパート融資 異形の膨張」との見出しで、かつてのサブプライムローン問題の再来になるのではないかと警鐘を発しています。そのアパート建設を促す一つの制度として、いわゆる家賃保証制度(サブリース・一括借り上げなど呼び名は複数)がありますが、これが落とし穴となって、その後オーナー(相続税対策当事者)に大きな損失を及ぼす可能性があります。

1.家賃保証とは不動産賃貸業にとっては、いかに入居率を上げ常に満室もしくはそれに近い形で短期に投下資金を回収するかが要諦になりますが、賃貸オーナーにとっては入居率を上げる、維持するということが頭の痛い問題になります。これを回避するのが不動産管理会社が一括の借り上げ契約で、本来収受できるはずの家賃から不動産管理会社との契約で締結された一定率の金額を払ってくれる保証契約です。

当然、不動産管理会社への手数料等が発生し、オーナー自身が全てリスクを負うよりも手取り金額は下がりますが、安定的に経営、投下資金の回収ができるという長所はあります。

2.家賃保証でおきるトラブルいわゆる当初の話しと違うということで、梯子をはずされた形で途中で入金が大幅に減額されもしくは途絶え、資金繰りが行き詰まり、最終的には借入金返済の代物弁済として、土地・建物が取られるというのが一番の悲劇です。多くは建設の際、資金を貸し付ける金融機関と不動産管理会社がタイアップして出す提案に盛り込まれていますが、市況や見通しにかなり無理があるプランで組まれているケースも多く、注意が必要です。

そのような観点から平成28年9月1日付けで国土交通省から家賃保証を巡るトラブル防止に向けて「サブリースに関するトラブル防止について」が通知され、不動産管理会社は家賃保証契約の前に将来における家賃変動のリスクと変動条件を書面で交付し、重要事項として契約者に対して十分説明を行うことの義務付けなど、手続きの改善を通知しました。

①      免責期間によるトラブル家賃保証の多くは、家賃保証ができないいわゆる免責期間が契約に盛り込まれていますが、中には不当に長い期間を設けているものもあり、注意が必要です。

②      契約解除によるトラブル不動産管理会社は契約後、安定的な利益が得られないと判断した場合、オーナーとの家賃保証契約を解除することがあります。契約締結前にしっかりと確認する必要があります。

③      家賃減額によるトラブル本来オーナーに示された金額よりその後かなり低い金額で貸し出されることで、オーナーの手取りが減少することが多く発生しています。不動産管理会社はリスクを下げるために家賃の引き下げを行いますが、オーナーへの事前説明が徹底していないなどでトラブルが発生しています。

④      建築費・修繕費・改装費によるトラブル建築費は良いとして、その後の修繕費・リフォームなどの改装費をオーナー、不動産管理会社のどちらが負担するのか曖昧なケースでトラブルになるケースが多発しています。

いずれにせよ、信用のある優良な不動産管理会社と契約をすれば、家賃保証制度そのものはオーナーにもメリットがありますので、十分な見極めと調査が肝要です。

 

 

 

 

 

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非上場株式の評価方法が見直されます

 

 

非上場株式の評価額としては、純資産価額、類似業種比準価額、配当還元価額がありますが、そのなかで、「類似業種比準価額」の計算方法が、平成29年度の税制改正で、見直されました。

「類似業種比準価額」の計算方法は①類似業種の株価、②配当金額、③利益金額、④簿価純資産額の4つの要素からなっておりますが、それらの要素に対して、以下の(1)~(3)のように改正がなされています。

 

(1)これまで、計算要素の比重が、配当金額:利益金額:簿価純資産額=1:3:1であったものを、配当金額:利益金額:簿価純資産額=1:1:1として、利益の比重が減りました。

(2)これまで、類似する上場会社の株価は、前年度のみであったものを、前2年間に追加して、急激な株価変動を平準化できるようにしました。

(3)これまで、比較する上場企業の数値は単体であったものを、連結決算のものを使用することに変更して、企業のグローバル経営についても反映させるようにしました。

 

今回の改正で大きな影響が出てくるのは、上記(1)の改正です。

これまでは、類似業種比準方式における利益の要素の比重が高いため、毎期の利益が高水準の企業においては株価が高額になりがちでしたが、改正後は利益の要素の比重が下がるため、利益が高水準の企業は株価が下がることが見込まれます。

一方、現行の評価方法では、利益が高水準の企業においては、利益を圧縮することにより、株式の評価額を下げることが可能でしたが今回の改正により、今後はそのような対策の効果は薄まることとなります。

 

この非上場株式の評価方法の改正は平成29年1月1日以後の相続・贈与について適用されます。

 

今後、自社株の贈与を予定されている方にあっては、新たな自社株対策を検討する必要があります。

 

 

 

 

 

 

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預貯金も、遺産分割の対象に

預貯金も、遺産分割の対象に

 

昨年12月、最高裁は、相続財産の取り分を決める「遺産分割」の対象に

預貯金を含まないとしてきた判例を変更し、「預貯金は遺産分割の対象に含む」

という判断を示しました。

過去の判例では、預貯金は不動産や株式など他の財産とは関係なく、

法定相続割合に応じて相続人に振り分けるとしてきました。

今回、最高裁は、「遺産分割は相続人同士の実質的な公平を図るものであり、

出来る限り幅広い財産を対象とするのが望ましい」としたうえで、「預貯金は

遺産分割の対象とするのが相当」と結論づけました。

この変更によれば、例えば、「兄は土地、建物等の不動産、弟は預貯金全額」

といった分割や、特定の相続人に多額の生前贈与があった場合の不公平な遺産分

割の解消につながるとされています。

 

一方で、この変更により、死亡直後に相続人が葬儀費用等に必要な、まとまっ

た資金を被相続人の預金から引き出す場合や、相続人が当面の生活に必要な資金

を引き出すケースで影響が出てきます。これまでの判例に従えば、遺産分割

をしなくても自分の法定相続分は引き出し可能だったからです。

このような場合、相続人からの引き出し要請に応じるかどうかは金融機関や

支店によって分かれるところでありますが、ある相続人の要請に応じて預金を

引き出したことで、他の相続人から訴えられることも想定して、基本的には

「相続人全員の合意がない限り引き出しには応じない」方向のようです。

これまでも、相続の手続き上、被相続人の預貯金を引き出す場合、まずは、

相続人間で預貯金だけの遺産分割協議書を作成して、その分割書通りの預貯金の

引き出し、移転が行われる場合が多いですが、預貯金のみの分割協議がまとまら

ない場合には、預貯金を引き出せない状態が長く続く可能性もあります。

その解決方法として、家庭裁判所の審判より簡易な手続きで金融機関へ

仮払いを申し立てる「保全処分」が検討されています。

 

いずれにしても、緊急に預貯金の引き出しが必要な場合には、まず、

預貯金だけでもスムーズに分割協議がなされることが重要になってまいります。

 

 

 

 

 

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再婚したご夫婦の相続について

―子どものためと思った財産が遠くへ―

最近では離婚も珍しくありませんので、相続のご相談に再婚されたご夫婦やその相続人の方々も来られます。
ご夫婦は子供さんに恵まれず、ご主人が亡くなられた直後に奥様が亡くなられました。先妻との間には子供二人がいましたが、後妻は先妻の子供たちとは養子縁組していませんでした。
ご主人の相続時に奥様がご主人の財産の2分の1を相続されましたが、直後に奥様が亡くなられたためご主人から相続した財産と奥様の財産の合計を後妻の相続人が相続することになりました。
奥様のご両親は既に亡くなっておられるので、奥様の兄弟姉妹と先に亡くなられた兄弟姉妹の代襲相続人である甥、姪が相続人になります。このケースでは、後妻の相続人は生存している後妻の姉妹2名と甥、姪6名の計8名でした。
そのためご主人の財産の多くがご主人とはあまり関係の無い奥様の甥、姪たちに相続されることになります。
また、奥様の生命保険金の死亡時受取人は先に亡くなったご主人のままになっていました。
保険金の受取人は次の様になりました。

① A社保険金 夫の息子2名

② B社保険金 夫の息子2名が2分の1と後妻の相続人の姉妹、甥、姪全員で残り2分の1

③ C社保険金 生存している後妻の姉妹

④ C社の特約還付金と生存給付金 後妻の相続人である兄弟姉妹と甥、姪

 

受取人が亡くなった後変更せずにそのままになっていることがよくありますが、保険会社の約款により受取人が全て異なってくることになりました。

亡くなった後の遺族の生活等を考えて加入する保険金が、本人の思いとは全く違う受取人により受け取られることになりかねません。
約款をよく確認して受取人の変更等が必要です。

 

法律的に有効な遺言

法律的に有効な遺言

―こんな遺言には気をつけて―

自分の死後、家族が揉めないように、遺産の相続を自分で決めたいと遺言を残したいと思っている人は少なくないと思います。

遺言というと、まず「自筆証書遺言」を思いつくでしょうが、以下のような問題が起こりやすいので、気をつけて下さい。

 

1.PC等活字で書かれた遺言書

財産を全て書き出し、それを誰に相続させるか、PCで明確な活字で書き連ねた遺言は残念ながら無効です。

遺言書は、公証人などを介さない場合、全文自筆で書く「自筆証書遺言」でなければならないのです。

日付と氏名も手書し、押印が必要です。

 

2.本人の遺言をビデオで撮影して記録

わかりやすくと遺言を話している自分を撮影しておく遺言も無効です。

危篤の場合や伝染病隔離者等でない限り、公証人を介さない遺言書はやはり「自筆証書遺言」しか認められないからです。

 

3.相続させたい不動産や預金などの記載が不明確

「自宅は同居している長女に、預貯金は次女に」も無効か、相続人の間では理解できるかもしれませんが、実際に名義書換する場合に第三者(法務局や銀行)では特定できないため手続が煩雑になります。

 

4.遺産は子供Aに「任せる」などの被相続人の意思が不明確 「私の死後、財産は長男に任せる」などの記載では、長男に相続させたいのか、相続に関する協議のイニシアティブを任せたいのか分からず、結局相続人全員で遺産分割協議をして遺産を分割することになります。

 

5.相続人に対して「与える」や「やる」という表現をしている 「自宅は長男に与え、預貯金は次男にやる」などの記載も、遺贈(遺言による贈与)と解釈される場合もあり、その場合は遺言執行者(遺言を被相続人の代理人として執行する)を選任するか、相続人全員から同意を得て、名義書換をすることになります。

 

もし遺言を残したい、遺言書を作成したいと思うのであれば、まずは一度専門家に相談することをお勧めします。

 

 

 

相続税における節税対策にかかる一考察

 

戦後の相続税節税対策の王道は、常に不動産による対策であったように思います。時価と評価額の差額が節税の対象であり、財産評価ルールが変わらない限り、今後も王道の地位はゆるがないでしょう。平成27年度には、相続税の最高税率とともに、基礎控除等も減額となり、資産家の相続税対策への関心が、また高まって来ました。

 

今回は、マンションを利用した節税について。

最近広島でも、広島駅周辺の再開発が進み、超高層マンションの建設もおこなわれ、販売も最上階の億ションから売れているそうです。

今まであまり関心がなかったのですが、マンションの場合、最上階も、1階も同じ規格であれば評価額はほぼ同じという事です。確かに区分所有の土地面積に差があるわけではなし、建築資材についても特に差があるわけではなさそうです。

但し、1階と最上階では、面積部屋の造作等のちがいもありますが、眺望とか、安全性とかも考慮すると、場合によっては、値段に数倍の差が出てもしかたないと思えます。相続後に売却すれば(購入時と売却時の時価にあまり差がなければですが。)相続税の節税額だけもうけになります。

財産評価ルールの変更がありそうだとのことですが、変更後、不動産の購入価額と評価額が同じになることはあり得ず、評価額が高くなれば、固定資産税も増加するのでこちらの調整も必要になります。

また高額のマンションを購入する人が相続税の節税目的とは限りません。場合によっては不当な課税を受ける可能性もあります。むしろ相続後5年以内の売却についてだけ、相続時の評価差額を認めないとする方が現実的ではないでしょうか。

 

 

最近の相続事情

最近の相続事情

~相続争いをなくすには~

 

近年、相続税の申告に際し、係争事件となるケースが増えてきているように思われます。

少し前までは、「相続でもめるほどの財産があれば」などとお金持ちの話で他人事のように思われていたのが今は身近な話に変わってきています。

「自分の子供に限って相続でもめるようなことはない。みんなでうまく分けてくれるよ」と、お父さんから伺って、遺言書を作らないでいた結果、後日お母さんが「どうしてこんなことになってしまったのか」とお嘆きになるケースも増えてきました。

その要因として、相続税の課税標準が引き下げられたことが挙げられるでしょう。さらに、相続財産に対する意識が一般に浸透してきていることも、一つの要因でしょう。

しかし一番の要因は、世代間のギャップかもしれません。一方で、団塊の世代といわれる年齢以上の人は、家社会の中で生活し、教育を受けてきました。

親兄弟・親戚の関係が強く世間体を大層気にする風潮が残っています。他方で、その後の世代は核家族の中、世間体をあまり気にしなくてよい環境で生活し、教育を受けてきました。その結果でしょうか、相続財産は子供(相続人)に法律で認められた、当然の権利であるという意識が強いように思われます。

いざ相続が始まると、このような旧世代の被相続人(親)と新世代の相続人(子供)の意識のギャップが、親子関係・兄弟の関係を悪くしてしまうのかもしれません。

自分が築いた財産を誰に相続させるかまで決めて、相続人に納得させておくことで、後の争いを無くし家族の平安が確保できます。遺言書を作るだけでは足りません。ご自身の意思をお子さんたちに納得させる迄が、相続させる側の務めです。納得することで、相続人となるお子さんのご両親に対する態度も今まで以上に良くなるかも知れません。遺言書は何度でも書き直しができます。

一番新しい日付のものが有効となります。状況の変化を考慮して書き直すことも必要です。

今一度、信頼できる公認会計士や税理士と共に、相続について考えてみて下さい。

 

 

 

住宅ローンと団体信用生命保険

 

~債務控除とみなし相続財産(死亡保険金)の適用あり?~

 

35歳でマイホームを購入して住宅ローンを35年返済で組んだ場合、完済するのは70歳の時になりますが、70歳になる前に不幸にも若くしてこの世を去ってしまったら、遺族には家も残りますが住宅ローンも残ってしまいます。

 

通常、住宅ローンを組む場合、同時に団体信用保険(以下「団信」という)に加入することを勧められます。そして、その契約者・保険料負担者・受取人はその住宅ローンを融資した金融機関で、被保険者が債務者(被相続人)になっています。

 

この団信のおかげで、住宅ローンの完済前に死亡した場合でも金融機関に保険金が支払われることによって、残りの住宅ローンをすべて支払ったことになり、遺族が住宅ローンの負担をしなくてもよい仕組みになっています。

 

ところで、相続開始時にはまだ住宅ローンも残っていて、死亡保険金も支払われるとなると、債務控除の対象になるのか、みなし相続財産に該当するのかといったことが気になるところですが、相続税の計算上それぞれの取り扱いはどのようになるのでしょうか?

 

まず、団信について、相続税のみなし相続財産になるのはその保険料の全部又は一部を被相続人が負担していた死亡保険金ですが、上記の団信ではその保険料を負担しているのは被相続人ではなく、受取人である金融機関ですので、相続税の課税財産にはなりません。

 

となると、住宅ローンだけ債務控除できるのではと思われそうですが、残念ながら債務控除もできません。債務控除の対象となるものは被相続人が死亡したときにあった債務で、確実と認められるものと定められています。

団信の保険金で返済される住宅ローンは確実に負担する債務とはなりませんので、債務控除はできないということになります。

 

したがって、団信付き住宅ローンの返済中にその債務者の相続が発生した場合には、住宅ローンも団信の死亡保険金も除外して考えればよく、自宅だけを課税財産として評価することになります。