Archive for 土地不動産対策

相続税の基本はやはり土地

~土地資料の収集・現地確認を慎重に~

昨年、国税庁が公表した「平成30年分相続税の申告実績の概要」を見ると、平成30年中に亡くなられた136万人のうち、相続税の申告をした方は11万人と8%強に止まっています。

又、被相続人1人当たりの相続税の課税価額は約1億4千万円、相続税額は約1800万円となっています。

相続財産の種類別構成比は、土地35.1%、現金預金等が32.3%、有価証券16.0%、その他16.6%で、土地の割合は年々減少していますが、やはり相続財産の中で最も大きな位置を占めています。

そこで、今日は土地の相続税の評価について見ていくことにします。

イ.相続により取得した土地の評価は、被相続人が亡くなった日の時価であって申告時の時価ではありません。相続税の申告にあたって、固定資産納税通知書を参考にすることが多いですが、通知書の時価は1月1日現在の時価ですので注意しましょう。

ロ.土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式(固定資産税評価額✕倍率)」がありますが、倍率方式の固定資産税評価額については注意が肝要です。

固定資産税の課税に必要で市町村が管理している固定資産課税台帳(名寄帳(なよせちょう))は、明治時代に始まったものですので、測量技術の未熟さ等から地積が実際の面積と違っていることも珍しくありません。

実測面積>公簿面積の場合を「縄延び」 

実測面積<公簿面積の場合を「縄縮み」

といいます。「縄延び」や「縄縮み」の場合は、相続税の申告上問題が生じます。

登記簿の地積や固定資産台帳の地積を修正するため、国土調査法に基づく「地籍調査」が昭和26年から行われていますが、実施出来た割合は令和元年現在で全国の対象面積287966km2の内の148486km2で約52%に止まっています。

路線価方式の「路線価✕面積」の場合のみならず、「倍率方式」においても「地籍調査」が行われていない市町村の場合は「土地の実測を行う」ことを心懸けましょう。

=====================
※相続のご相談なら長公認会計士事務所 まで

HPアドレス   http://www.chou-acctg.com
電   話  092-731-4640
=====================

貸家建付地の留意点

空室期間は1か月程度か -最近の採決事例等を踏まえて-

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地です。また、「貸家」とは、借地借家法に係る借家に対する保護規定の適用対象となる家屋の賃借人が有する賃借権(これを「借家権」と言います。)の目的となっている家屋をいいます。

そのため、使用貸借契約には適用がありません。

貸家建付地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。

貸家建付地の評価=自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

上記算式における「賃貸割合」は、貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。)がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づいて床面積の割合によって計算します。 戸建て住宅には、「各独立部分」という概念がありませんのでこの「賃貸割合」は適用されません。ゼロあるいは1になります。

なお、アパート等の「賃貸割合」について、タックスアンサーでは、以下の要件が規定されています。

1 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されていたものであること。

2 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。

3 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。

4 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

上記1の要件から課税時期において新築で賃貸が開始していない物件は対象外となります。  貸家建付地の賃貸状況の確認は慎重に行う必要があります。

=====================
※相続のご相談なら長公認会計士事務所 まで

HPアドレス   http://www.chou-acctg.com
電   話  092-731-4640
=====================

土地所有権の放棄

「土地所有権の放棄」

 相続財産である不要な土地の所有権を放棄できませんか?
 結論から申し上げると現状では難しいものとなっています。

 親からの相続財産の土地で相続後は住まず、賃貸にも適さず、かといって売却も出来ないという土地は管理コストのみ掛かり相続したくありません。

しかし、一部財産のみの相続放棄はできません。相続放棄する場合は全ての財産を放棄しなければなりません。

 相続財産を放棄した場合には固定資産税はかからなくなります。しかし、その土地を管理する義務はあります。誰かに売却等するまでは放棄した人で管理しなければなりません。

 では、土地を誰かに受け取ってもらえませんか?
 例えば国や地方自治体が受け取っているケースもあります。しかし、受け入れ数は少なく、大半が断られてしまいます。生前贈与を受けた土地の所有権を放棄して国に引き取るようにと裁判を起こした例もあります。

 法律上、所有権のない不動産は国のものとなるとなっており、所有権を放棄した土地は法律上国のものとなります。しかし、判決は国が引き取ることを認めませんでした。

 判決では「…不動産の所有者に認められる権利の本来の目的を逸脱し、社会の倫理観念に反する不当な結果をもたらすものであると評価せざるを得ないのであっ て、権利濫用に当たり許されない」という地裁判決が下され、この訴えを権利の濫用としています。

 国への寄付も難しいということで、一番引き取ってもらえる可能性が高い相手としては隣人などの個人になるかと考えられます。ですが、個人に寄付する場合には相手側で贈与税が発生する可能性があります。そこをあらかじめ検討する必要があります。

 個人ではなく、法人に寄附する場合も注意が必要です。
法人に対する寄附は土地を売ったときと同じ処理をしなければなりません。

つまり、時価で売却があったものとして、そこから取得価額等を差し引いて利益の分に対して税金が掛ってきます。

 利用価値がなく、処分に困る不動産をどうするか生前から考える必要がありそうです。

=====================
※相続のご相談なら長公認会計士事務所 まで

HPアドレス   http://www.chou-acctg.com
電   話  092-731-4640
=====================

タワーマンションの節税が租税回避行為と認定

 時価と相続税評価額が大きく乖離するタワーマンョンの節税方法を、国税局も黙って見ていません。

いわゆるタワマン節税で、行き過ぎた節税策がなされていないかを国税局は厳しくチェックしています。

 平成29年に税法改正による、固定資産税の負担割合の変更もその一環と言われています。そして、タワーマンション購入がそもそも租税回避行為と認定されれば、タワマン節税が否認されるという事例もあります。

 特に、

1.購入日と相続発生が近い

2.相続発生後に即売却している

などの場合、租税回避行為と見なされ、タワーマンションの購入資金が

相続財産と税務署にみなされます。

————————————————————

〈平成23年7月1日採決〉

【概要】

◯平成19年7月4日父が入院

◯8月4日父名義でマンション(30階の1室)を2億9300万円で取得する売買

契約を締結

◯8月16日所有権移転登記が完了

◯9月3日父が死亡

◯11月13日相続人への相続登記が完了

◯平成20年相続税申告、マンションを5802万円として評価

◯7月23日相続人がマンションを2億円8500万円で売却する売買契約を締結

◯7月24日に売買を原因とする所有権移転登記が完了

【採決】

◯不動産の評価は、原則として評価通達(路線価などによる評価)により評価す べきであるが、特別の事情がある場合は、他の合理的な評価方法によることが許される

◯以下の理由により、取得価額とほぼ同等と考えられるので、2億9300万円 とするのが妥当

◯マンションの取得時(平成19年8月)と相続開始時(同年9月)が近接して いると

◯取得時の金額が2億9300万円であること

◯相続人からマンションを取得した者が、売却を依頼した時点(平成20年7月 及び8月)の媒介価額が3億1500万円であること




=====================
※相続のご相談なら長公認会計士事務所 まで

HPアドレス   http://www.chou-acctg.com
電   話  092-731-4640
=====================



空き家対策特別措置法

 

-空き家の固定資産税対策-

 

維持費用や固定資産税の負担を避けるため、住む予定のない実家などを相続放棄する相続人が急増し、この20年間で家庭裁判所への相続放棄の申立件数は約3倍に増え、2014年には18万2千件に達しました。相続放棄とは、預貯金や不動産などの相続権を失う代わりに、借金や売却が困難な不動産などを相続しなくても済む仕組みのことで、被相続人が亡くなったのを知ってから原則3カ月以内に相続人が家庭裁判所に申し立てる必要があります。相続放棄は、所有者不在で倒壊の危険がある空き家問題を深刻化させています。

 

空き家の主要増加要因にはその他に固定資産税の問題があります。

住宅用地には固定資産税の特例措置が設けられ、土地に係る固定資産税は建物が建っていれば本来の納税額(課税標準×1.4%)の1/6又は1/3に軽減されますが、建物を解体して更地にしてしまうと税の優遇措置が受けられず、空き家をそのまま放置しておいた方が税負担の上で有利だったのです。

 

管理されていない空き家が増加し、地域住民の生活環境に深刻な影響を与え社会問題化してきたことを背景に、2015年5月26日に空き家対策特別措置法が施行されました。自治体の権限を強化し、空き家への立入調査ができるようになり、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空き家等何れかに該当する「特定空家」に認定された場合には、所有者に対して撤去・修繕などを指導・助言し、従わなければ命令できることになっています。

 

固定資産税は1月1日時点の所有者に納税義務が発生するため、「特定空家」

に注意しなければならないのは2016年以降ですが、収益を生み出す資産として空き家を活用したり、売却等で負債の根源を断つこと等を検討して、自己資産の防衛を図ることが必要です。